文|赵公子
编辑|赵公子
马云
前言
还记得八年前，马云说房子以后会便宜得像葱吗？当时大伙儿都当个笑话听，觉得马云是疯了，可你看看现在，谁还笑得出来？
时间是最好的裁判，楼市这艘巨轮突然调转方向，房子这个中国人心中的“硬通货”，似乎真的在向“葱价”靠拢。
然而戏剧性的转折来了，随着一系列重磅政策如雨后春笋般涌现，压抑已久的需求像弹簧般反弹，售楼处重现人头攒动的景象。
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这也让很多人都看不懂，房市究竟会如何变化，现在的房子到底是“金价”还是“葱价”呢？
曾经抢破头的香饽饽
不知从什么时候开始，房产行业的劲头忽然就降了下来，这个风向的改变，大概是2021年下半年，就像一盆冰水从头浇下来。
以前北京的学区房，那是皇冠上的明珠，十万一平米还得靠抢，可是现在呢？七万，六万五，价格一脚踹回了十几年前，这落差比坐过山车还刺激。
房价波动
过去卖房，中介电话都接不过来，而现在市中心的好房子挂半年没人问，郊区的降价都送不走，很多干房产销售的销售员都表示，现在卖房比卖白菜还难。
毕竟数据可不会骗人，新房成交面积，一年就少了差不多二十个深圳那么大，最要命的是，以前是量跌价挺，现在是量价双杀，这在过去，简直想都不敢想。
想弄明白这背后的道道，得先问一个最根本的问题：人去哪儿了？
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过去房价为什么涨？因为城里不停地来人，一波又一波的年轻人涌进来，要结婚，要扎根，需求像火一样旺。
可现在，人口都连续负增长三年了，年轻人进城的少了，生孩子的意愿更是跌到了冰点，买房的主力军一年比一年少，这需求的大盘子，能不缩水吗？
更棘手的是，我们老得太快了，当然这里说的是社会的人口老龄化，自然而然的消费力也就随之下降。
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这些叔叔阿姨们，不但自己不买房，很多人手里还不止一套，等他们退休了，想给自己的晚年生活添点儿彩，把多余的房子挂出来换成养老钱，这不是很自然的事吗？
更让房产商头疼的是，二手房市场的蓬勃发展，不论是一手还是二手，市场上的卖家一多，对房价又是一记重拳。
再看看现在的年轻人，找工作难，挣钱少，一个月三四千块，自己活着都得精打细算，拿什么去供养一套房子？
房贷
早些年的时候，人们总是说房子够住了，对于这个问题每一个专家都有自己的意见，如今这个问题的答案也变得逐渐清晰起来。
全国光是等着卖的新房面积就在不停上升，而且这还没算上庞大的二手房，和那些已经封顶、马上就要上市的期房。
真要加起来，有些地方的房子，多到你没法想象，甚至有专家表示，如今的房子14亿人可能住不完。
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尤其是一些三四线小城市，年轻人拼了命地往外跑，生育率又低得可怜，很多新建的小区，晚上看过去黑漆漆一片，那就是看得见的库存。
这些地方，要是今年下半年结婚的、生娃的还提不起劲儿，改善需求的客户也不出手，那到明年，情况只会更难看。
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曾经让人趋之若鹜的房产行业，如今也已经陷入了发展疲惫期，那么究竟为何会出现这样的情况呢？
不买房不是因为不想买
很多人想当然认为，有人的地方就要有房子，中国这么多人房子肯定是刚需，但其实光有人口和房子的账还不够，关键是钱。
前几年，疫情的疤还没好利索，外面跟人家的贸易又磕磕绊绊，我们自己内部还在“去杠杆”，几股劲儿拧在一起，大家最直接的感受就是：钱不好挣了。
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手里的钱没变多，花钱的心气儿反倒没了，消费都在降级，房子这种要掏空六个钱包的“顶配”消费，自然第一个被放倒。
这还不是最可怕的，房子这根链条要是被卡住，上下游几十个行业，几百万家企业，几千万人的饭碗，都得跟着摇晃。
大家对未来的收入预期一旦变得悲观，谁还敢赌上后半辈子，去背那沉甸甸的房贷呢？
房贷
当然政策那只手一直在努力托着市场，毕竟房价要是短期内崩了，对谁都没好处，所以对于房市而言“稳”字当头，不会让它大起大落。
但即便如此，有几个趋势也还是挡不住的，就比如六十年代那波婴儿潮，正在变成退休潮，未来十年，每年两千多万人退休，他们手里的房子，会源源不断地流向市场。
另一方面，就是结婚的和新生儿的数量了，这两个指标如今每年都在创新低，未来买房的“接盘侠”就会越来越少。
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这一增一减，傻子都看得出未来会是啥样，更别提开发商了，现在很多开发商都欠了一屁股债，还有很多都直接倒闭的。
如果这些房产商的房子卖不掉，拿什么还钱？因此唯一的办法，就是降价，薄利多销的道理放在任何生意上都行得通。
还有那个悬在头顶的“房产税”，虽然迟迟没来，但谁都知道它早晚会来。
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一旦落地，那些手里攥着好几套房的人，持有的成本会飙升，到时候，为了减负而抛售，又会给市场添一把柴。
面对这场百年未有之大变局，我们普通人能做的，其实也很简单。
如果是刚需，现在上车的成本确实低了不少，但一定算好自己的账，月供别压得喘不过气，这年头，现金流比什么都金贵。
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更重要的，是把投资自己的优先级，放在投资任何资产之前，个人身上的本事，才是真正穿越周期的硬通货。
如今再回想马云那个“房价如葱”的预言，或许夸张，但它捅破了一层窗户纸，让我们看到了一个正在变化的世界。
马云
那个闭着眼买房就能躺赢的时代，大概率是一去不复返了，看清这一点，我们才能在这风浪里，站得更稳。
那么话又说回来了，2025年的房市究竟会有怎样的变化呢？
2025年房市大变化
从今年开始，身边的楼盘销售已经开始忙得脚不沾地，很多人都还没有反应过来，这还是那个冷冷清清的楼市吗？
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其实变化不光体现在看房的人多了，更重要的是，买房的人和卖房的逻辑都在发生微妙的转变，这主要也是因为买房的人心态变了。
过去三年，大家买房都是观望再观望，生怕买在高位，但是现在情况开始反过来了。
拿深圳来说，去年12月新房成交面积同比暴涨189%，这个数字背后是什么？是购房者的心态在转变。
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他们不再等待房价继续下跌，而是开始担心错过上车的机会，当然那这种转变有其深层次的原因。
从政策层面来看，国家的大动作让购房者看到了信号，那就是取消限购限售限价，降低首付比例和贷款利率，这些实实在在的措施让买房的门槛降低了不少。
不仅如此，改善型需求也在快速释放，之前因为各种限制政策，很多想换房的家庭只能按兵不动。
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但现在换购住房的税率降了，卖一买一的成本大幅下降，这些被压抑的需求像弹簧一样反弹出来。
除此之外，卖房的逻辑也在改变，尤其是供给端的变化，同样值得关注，过去开发商的思路是“有地就建，建了就卖”，现在这套打法行不通了。
政策明确提出“严控增量、优化存量、提高质量”，这就意味着开发商不能再像以前那样大规模拿地建房了。
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未来的供应会更加精准，更加注重品质，而“好房子”这个概念开始频繁出现在政策文件中。
什么是好房子？不光是房子本身要好，配套服务也要跟上，大型房企已经开始调整策略，把重心放在打造样板项目上，而不是简单追求销售面积。
从供求两端的变化来看，2025年的楼市正在形成一种新的平衡。
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在需求一端，刚需和改善性需求持续释放，特别是一线城市和热点二线城市，市场活跃度明显提升。
而供给这边的端口，增量控制加上存量优化，供应结构在发生深刻调整，这种新平衡带来的直接结果就是房价开始企稳。
有数据显示，去年12月一线城市新房价格环比上涨0.2%，这是自2023年6月以来的首次上涨，虽然涨幅不大，但信号意义明显。
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更重要的是，市场预期在改善，建筑业、装饰装修、家具建材这些相关行业都出现了经营改善的迹象。
当整个产业链都开始回暖时，楼市的复苏就有了坚实的基础，或许在2025年及以后，楼市的供求关系还会继续调整。
随着供应结构会进一步优化，保障性住房的比例会提高，配售型保障房会加大投放力度，让更多新市民、青年人实现安居梦。
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而商品房则会更加注重品质提升，满足改善型需求，更何况需求端的潜力还远未释放完毕。
中国的城镇化进程还在继续，大量农村人口还在向城市流动，年轻人结婚生子需要住房，中年人改善居住条件需要换房，这些都是实实在在的需求。
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楼市的这轮调整，本质上是供求关系的重新平衡，买房的人不再恐慌，卖房的人不再盲目，市场正在回归理性，而这种理性，或许才是楼市最需要的。
结语
回望这场楼市变局，不得不佩服马云的远见，房子从“金价”跌落神坛，这一路的跌宕起伏，比任何商战大片都精彩。
其实“葱价”也好，“金价”也罢，其实都不是房子的真实面目，房子就是房子，是用来住的，不是用来炒的。
马云
当供求关系回归理性，房子才露出了它本来的样子，未来的房价走势如何？没人能给出确切答案。
但有一点是能够确定的，那就是2025年的房市，正在寻找一个新的平衡点，那么你认为这个平衡点具体会是什么呢？
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